Prix et transactions : deux trimestres très différents en 2026
L’Indice des prix des actifs immobiliers, ou IPAI, est élaboré conjointement par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC à partir des données de l’ANCFCC. Au premier trimestre 2026, Marrakech a enregistré une baisse trimestrielle de 1,5 % de l’indice global des prix. Dans le même temps, le nombre de transactions a reculé de 51,5 % par rapport au quatrième trimestre 2025. Le détail du bulletin IPAI du premier trimestre 2026 montre des situations différentes selon les catégories :Le deuxième trimestre a ensuite marqué un mouvement inverse, sans ramener automatiquement l’activité à son niveau de la fin de 2025. Selon le bulletin IPAI du deuxième trimestre 2026, les prix ont progressé de 0,5 % à Marrakech par rapport au T1 et les transactions de 18,3 %.
Source : ANCFCC et Bank Al-Maghrib, IPAI T1 et T2 2026. Variations par rapport au trimestre précédent.
La séquence est plus instructive qu’un chiffre isolé : forte contraction au T1, puis rebond partiel au T2. Une hausse de 18,3 % après une baisse de 51,5 % ne compense pas la baisse précédente, car elle s’applique à une base devenue plus faible. Elle indique néanmoins que l’activité enregistrée a repris entre les deux trimestres.
Ce que mesure réellement l’IPAI
L’IPAI n’est pas une moyenne des annonces visibles en ligne. Il est calculé selon la méthode des ventes répétées, à partir de biens ayant fait l’objet d’au moins deux transactions pendant la période couverte par la base. Cette méthode vise à mieux suivre l’évolution des prix malgré l’hétérogénéité des logements.
Elle comporte aussi des limites à connaître. Les données peuvent être révisées lorsque des transactions sont immatriculées avec décalage. Un seuil minimal de transactions est requis pour certaines ventilations. Enfin, un indice à l’échelle de Marrakech ne permet pas d’évaluer directement un logement précis.
Un appartement bien entretenu avec stationnement, ascenseur et bonne orientation ne se compare pas automatiquement à un logement de même surface nécessitant des travaux. La qualité du bâtiment, l’étage, la luminosité, le vis-à-vis, l’accessibilité et les documents disponibles peuvent produire des écarts importants dans un même secteur.
Marrakech concentre plus de 433 000 logements urbains
Les résultats du Recensement général de la population et de l’habitat de 2024 apportent une perspective plus structurelle. D’après le HCP de Marrakech-Safi, la région comptait 783 773 logements urbains en 2024, contre 582 255 en 2014. Cela correspond à une croissance annuelle moyenne d’environ 20 000 logements sur dix ans.
La préfecture de Marrakech concentrait à elle seule 433 374 logements urbains, soit 55,3 % du parc régional. Ce chiffre ne représente ni le nombre de biens à vendre ni l’offre neuve disponible. Il mesure l’ensemble du parc urbain recensé dans la préfecture.
Source : HCP, RGPH 2024. Le chiffre concerne la préfecture de Marrakech.
Cette croissance confirme que le marché du logement à Marrakech ne se limite plus à quelques quartiers centraux ou au patrimoine de la médina. Il comprend des appartements, des maisons, des villas, des résidences à vocation saisonnière et des opérations situées sur des axes périphériques. Ces segments répondent à des usages et à des budgets différents.
Un parc régional largement récent
Le HCP indique également que 87,1 % des appartements recensés dans la région Marrakech-Safi ont moins de vingt ans. Pour les villas ou niveaux de villa, cette proportion atteint 69,6 %.
Ces données doivent rester dans leur périmètre. Elles concernent la région et ne signifient pas que 87,1 % des appartements de chaque quartier de Marrakech sont récents. Elles ne permettent pas non plus de qualifier juridiquement un logement de « neuf ». Elles montrent toutefois le poids de la construction des deux dernières décennies dans le parc régional.
Pour un acheteur, l’âge déclaré du bâtiment n’est qu’un premier repère. Il faut encore examiner l’entretien des parties communes, les façades, l’étanchéité, les installations, l’ascenseur, le stationnement et le fonctionnement de la copropriété.
Un logement urbain sur trois n’est pas une résidence principale dans la préfecture
En 2024, 71,3 % des logements urbains de Marrakech-Safi étaient occupés à titre principal. Les logements vacants représentaient 14,9 % et les résidences secondaires ou saisonnières 13,8 %.
La préfecture de Marrakech se distingue davantage : 66,4 % de logements occupés à titre principal, 16,2 % de logements vacants et 17,4 % de résidences secondaires ou saisonnières. Au total, 33,6 % du parc n’y était donc pas occupé comme résidence principale au moment du recensement.
Ce pourcentage ne doit pas être interprété comme un stock immédiatement disponible à la vente ou à la location. Un logement saisonnier, une résidence secondaire et un logement vacant répondent à des situations différentes. La répartition confirme cependant le rôle particulier de Marrakech, à la fois ville de résidence permanente, de séjour et d’investissement.
Faut-il attendre une baisse pour acheter à Marrakech ?
Les données officielles ne permettent pas de dater le « meilleur » trimestre pour acheter. Elles montrent surtout que le prix et le nombre de transactions peuvent évoluer différemment et rapidement.
Plutôt que de chercher à prévoir le prochain mouvement de l’indice, comparez le bien envisagé avec des références aussi proches que possible : même secteur, même type de bâtiment, surface comparable, état similaire et prestations réellement incluses. Le référentiel des valeurs vénales de l’ANCFCC et de la DGI peut apporter un repère administratif par zone et par type de bien. L’ANCFCC précise cependant que ces valeurs servent au calcul de certains droits et taxes et ne constituent pas une évaluation directe du bien.
Avant de vous engager, posez cinq questions simples :
- Quel est le prix global, annexes et équipements compris ?
- Quels travaux ou aménagements restent à financer ?
- Quels documents permettent d’identifier le bien et sa situation ?
- Le quartier et le logement conviennent-ils à votre usage réel ?
- Que reste-t-il à confirmer par écrit avant la signature ?
Ce que les chiffres changent pour un acheteur en 2026
Marrakech dispose d’un parc urbain vaste et diversifié. Une moyenne générale ne remplace donc pas l’analyse du logement visé. Les fortes variations trimestrielles du nombre de transactions invitent aussi à examiner le calendrier et la situation du vendeur, sans supposer que tous les prix baissent de la même manière.
Pour décider, comparez le coût total, la qualité du bien et la solidité du dossier. Le prix au mètre carré reste utile, mais seulement lorsque les surfaces, l’état, les annexes et les prestations sont réellement comparables.
Questions fréquentes :
Les prix immobiliers ont-ils baissé à Marrakech en 2026 ?
L’indice global a reculé de 1,5 % au T1 puis progressé de 0,5 % au T2, chaque fois par rapport au trimestre précédent. Cette succession ne décrit pas de la même façon tous les quartiers ni tous les types de biens.Les 433 374 logements correspondent-ils à la ville de Marrakech ?
Le chiffre publié par le HCP concerne le parc de logements urbains de la préfecture de Marrakech en 2024. Il ne représente pas le nombre de logements en vente.L’indice IPAI donne-t-il le prix au mètre carré d’un appartement ?
Non. L’IPAI suit une évolution de prix à partir de transactions répétées. Pour apprécier un appartement, il faut comparer des biens proches et faire examiner les éléments techniques et juridiques adaptés à l’opération.À retenir
Les données disponibles en 2026 montrent un recul marqué de l’activité au premier trimestre, suivi d’un rebond partiel au deuxième. Elles décrivent aussi un parc de logements important, dont une part notable n’est pas occupée comme résidence principale. Ces indicateurs donnent le contexte du marché ; le prix et la qualité du logement restent à vérifier au cas par cas.
Pour comparer cette lecture du marché à des offres concrètes, consultez les projets KLK à Marrakech, puis contactez KLK afin de demander les plans, caractéristiques, disponibilités et conditions à jour du bien qui vous intéresse.
